市街化調整区域とは？
2022年01月13日
市街化調整区域とは？市街化区域と市街化調整区域の違いとは？
土地をさがす際に、まずその土地が市街化区域か、市街化調整区域なのかを調べます。
そもそも、市街化区域と市街化調整区域の違いとは何なのでしょうか？
市街化区域と市街化調整区域は都市計画法に基づいて指定させます。大都市や中核市では線引きされていること(市街化区域と市街化調整区域に分ける事)が多く、中でも政令指定都市では線引きすることが義務付けられています。その一方で地方都市などでは、市街化が進んでいる部分と自然が多く残されている部分の線引きが難しいことから、あえて線引きをせずに「非線引き区域」として指定されていることがあります。
市街化区域とは…
市街化を活性化する地域のことで、住宅街や商業施設などがある市街化された区域、またこれらを概ね10年以内で市街化を進める区域です。つまり、建物の建築が可能なエリアです。
市街化調整区域とは…
市街化を抑制する地域のことで、住宅や施設などを積極的に作って活性化を行わない地域のことです。市街化を目的とはしていませんので、住宅や商業施設などを建築することが原則として認められていません。
また、「非線引き区域」とは、市街化区域にも市街化調整区域にも区分されておらず、一般的に市街化区域や市街化調整区域と比べて制限の緩いエリアと言うことができます。
市街化調整区域でも許可があれば建設できるものもある！
市街化調整区域は、原則として人が住むための住宅や商業施設などは建築できないのですが、絶対に建ててはいけないのかというと、そういうわけでもありません。市街化調整区域内であっても、都市計画法34条の許可を得て建物を建てることができます！
都市計画法34条による開発許可の基準とは？
市街化調整区域内の開発許可については、都市計画法34条によって一定の基準が定められています。このうち、建物（住宅）を建てることができるのは、原則として以下の基準に該当する場合でなければ、都道府県知事は開発許可をしてはならないと規定されています。
都市計画法34条による開発許可の主な基準
第 1号：市街化調整区域周辺に居住している者の日常生活に必要なもの。
第 2号：市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源等の有効利用のため必要なもの。
第 3号：温度、湿度、空気等について特別な条件を必要とする事業の用に供するもの。
第 ４号：農業、林業、漁業の用に供するもの、又は農林水産物の処理、加工に必要なもの。
第 5号：特定農山村地域における農林業等の活性化のための利用目的によるもの。
第 6号：都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となって助成する中小企業者の
行う他者との連携等に寄与する事業の用に供するもの。
第 7号：現に工業の用に供されている工場施設における事業と密接な関連を有する事業の用に供する
もので、これらの事業活動の効率化を図るために必要なもの。
第 8号：危険物の貯蔵又は処理に供するもので、市街化区域内に立地することが適当でないもの
第 9号：市街化区域内に建築又は建設することが困難なもの。
第10号：地区計画又は集落地域整備法に基づく集落地域計画の内容に適合するもの。
第11号：市街化区域に隣接または近接しており、一体的な日常生活圏を構成していると認められ、か
つ、おおむね五十以上の建築物が連たんしている地域のうちで環境保全に支障があると認め
られるものに該当しないもの。
第12号：市街化区域において行うことが困難又は著しく不適当と認められ、市が条例で区域、用途を
限り定めたもの。
第13号：後から市街化調整区域が拡張された際、もともと居住用や業務用を目的としていた土地であ
り、市街化調整区域の拡張の日から起算して6ヶ月以内に都道府県知事に届け出たもの が当該
建築を行うもの。
第14号：周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域では困難であり、著しく不適
当と認められるもので、都道府県知事が開発審査会の審議を経て許可する開発行為。
※地方自治体によっては異なる場合もありますので、実際に建築可能かどうかについては必ず確認をして下さい。
市街化調整区域の農地の開発許可について…
市街化調整区域内の土地の地目が「農地」の場合、地目変更を行うため農地法による農地転用の許可が必要となります。
農地転用とは、農地をその他の用途で用いることを言い、農地法で定義されている農地の要件が「耕作の目的に供されている土地」となっており、例え地目が「畑」や「田」などの農地でなくても、現に耕作している土地はすべて農地になります。
地目変更を行って、開発許可を得るためには、地方公共団体の農業委員会により「農地転用許可」得る必要があります。
開発許可が不要な建物もある。
「農林漁業用の建物またはこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物」は開発許可が不要です。そのため、農家の人なら自宅を普通に建てることができます。
市街化調整区域のメリット・デメリット！
市街化調整区域のメリットとは…
・市街化調整区域は、市街化区域に比べると土地の価格が安くなっています。
・土地の評価額が低いため固定資産税も安くなります。
・市街化調整区域の土地には、都市計画税はかかりません。
市街化調整区域のデメリットとは…
・建物を建築する際に制限がある。
・市街化調整区域は、電気・ガス・水道などのインフラが整っていない場合もあります。
市街化区域または、市街化調整区域を調べるためには市役所などのホームページに掲載されている都市計画図で知ることができます。また、「用途地域マップ」というアイテムでも調べることができます。
しかし、市街化調整区域は、複雑で制限が多いので市街化調整区域が得意な不動産会社へ相談するのが安心です。
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